Von Gabriela Keller, Kai Schlieter, Melanie Reinsch

Lukrativer Graubereich

Auch wenn der Senat das Zweckentfremdungsverbot bereits zweimal nachgeschärft hat, bleiben Lücken. Bei möblierten Wohnungen zum Beispiel greifen die Gesetze nicht. So hat sich in diesem Sektor ein paralleler Wohnungsmarkt entwickelt.

Lukrativer Graubereich von Gabriela Keller, Kai Schlieter, Melanie Reinsch

Die Vermietung von Ferienwohnungen ist in Berlin bis auf registrierte Ausnahmen verboten – trotzdem boomt der Markt. Die Nachfrage und die hohen Gewinne machen den Sektor attraktiv. Und die Anbieter macht er erfinderisch. Auch wenn der Senat das Gesetz gegen Zweckentfremdung im vergangenen August zum zweiten Mal nachgeschärft hat, gibt es nach wie vor rechtliche Lücken, die das lukrative Geschäft möglich machen.

Eine Recherche der Berliner Zeitung hat in dieser Woche aufgezeigt, wie die Firmengruppe Berlin Aspire mit einer eigenen Vermittlungsplattform Wohnungen als Apartments für Berlin-Gäste vermarktet. Wie berichtet, hat die Gruppe mehr als 30 Häuser in Berlin gekauft. Die Firma, die sich um die befristete Vermietung möblierter Wohnungen kümmert, heißt „In Berlin Homes“. Wenn man die Filter herausnimmt, tauchen auf der Website mehr als 200 Treffer auf, im Angebot sind alle Größen und Lagen. Das Mietverhältnis muss, anders als bei typischen Ferienwohnungen, mindestens zwei Monate dauern.

Man würde gerne mehr über diese Praxis erfahren. Die Firmengruppe aber lehnt es ab, Fragen zu beantworten. In einem Vertrag von „In Berlin Homes“, der der Berliner Zeitung vorliegt, steht: „Der Mieter benötigt die vertragsgegenständliche Wohnung für den unter Nr. 2.1 genannten Zeitraum wegen eines zeitlich begrenzten Arbeitsaufenthalts in Berlin.“ Damit dürfte das Angebot juristisch einwandfrei sein.

Einfach erklärt: So funktioniert das Geschäftsmodell der Gruppe Berlin Aspire:

Die rechtlichen Regeln für das möblierte Kurzzeitwohnen sind in Absatz 8.8 der Ausführungsvorschriften des Zweckentfremdungsverbots geregelt. Solange die Mieter ihren „Lebensmittelpunkt“ nach Berlin verlagern, liegt keine „zweckfremde Nutzung“ vor. Genannt werden Au-pairs, Schauspieler, Botschaftsangehörige, Praktikanten. Der Personenkreis, für den die Ausnahme gelten soll, ist also recht eng definiert.

Dennoch hat sich das Angebot in dem Bereich in den vergangenen Jahren erheblich ausgeweitet. „Wir wissen, dass das Vermieten von möblierten Wohnungen oder sogenannten Studentenapartments zunimmt. Als die Regulierung der Ferienwohnungen anfing, war das der neueste Trend“, sagt Katrin Schmidberger, Sprecherin für Wohnen und Mieten der Grünen im Berliner Abgeordnetenhaus. Das Forschungsinstitut „Empirica“ hat bereits im Sommer 2016 festgestellt, dass in Berlin 35 Prozent aller zur Miete inserierten Wohnungen möbliert waren: Auf 10.000 unmöblierte Wohnungen kamen 5400 möblierte. 2012 lag der Anteil demnach noch bei 17 Prozent.

„Es ist ein schwieriges Thema“, sagt Rainer Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Einerseits müsste das Wohnen auf Zeit erlaubt sein, etwa für Leute, die vorübergehend in Berlin arbeiten. „Die Frage ist nur, wie man den Firmen beikommt, die Gesetzesspielräume nutzen.“ So hat sich in wenigen Jahre ein paralleler Wohnungsmarkt herausgebildet, der kaum reguliert ist.

„Wir haben mit dem Zweckentfremdungsverbot ein gutes ordnungspolitisches Schwert. Wir erleben aber immer wieder, dass es nur bedingt greift.“ Katalin Gennburg, Sprecherin für Stadtentwicklung der Linken im Abgeordnetenhaus

Die Angebote fallen nicht unter das Zweckentfremdungsverbot, es gilt keine Mietpreisbremse und kein Mietspiegel. „Das sind natürlich alles Ausweichmanöver“, sagt Katalin Gennburg, Sprecherin für Stadtentwicklung der Linken im Abgeordnetenhaus. „Wir haben mit dem Zweckentfremdungsverbot eigentlich ein gutes ordnungspolitisches Schwert. Wir erleben aber, dass es nur bedingt greift. Unser Problem ist, dass wir immer nur versuchen, den neuen Verwertungsmethoden hinterherzukommen.“

Verbreitet ist das Geschäft mit den möblierten Wohnungen vor allem in den Innenstadtbezirken. Schätzungen zufolge liegt ihr Anteil zwischen fünf bis zehn Prozent insgesamt, aber genau weiß das keiner: Eine Umfrage der Berliner Zeitung in allen Bezirken ergab, dass dieser Bereich praktisch ein Dunkelfeld ist: „Möbliertes Wohnen wird nicht extra erfasst, weil das für uns letztlich Wohnen ist und eben von keinem Gesetz erfasst“, sagt Christopher Dathe aus der Abteilung Stadtentwicklung, Soziales und Bürgerdienste in Neukölln, „Diese Praxis bereitet uns aber einiges an Kopfzerbrechen.“ Die Mitarbeiter erhielten immer wieder Hinweise auf derartige Angebote. „Aber uns sind die Hände gebunden. Es ist eine sehr merkwürdige Regulierungslücke.“

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In Berlin soll es zehntausende Ferienwohnungen geben.

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Ferienwohnungen sind in Berlin längst ein Politikum. Mit dem Zweckentfremdungsverbot sollen Wohnungen vor Leerstand, Abriss oder Kurzzeitvermietung geschützt werden. Generell gilt, dass jede nicht zum normalen Wohnen genutzte Wohnung beim Bezirksamt gemeldet und genehmigt werden muss. Wer während seines Urlaubs Gäste in der eigenen Wohnung wohnen lassen will, kann dies 60 Tage im Jahr tun. Allerdings ist auch dafür eine Registriernummer erforderlich, die bei Inseraten angegeben sein muss. Das Gesetz sollte die Handlungsspielräume der Bezirksämter erweitern; theoretisch können sie nun Bußgelder von bis zu 100.000 Euro verhängen. Das Problem ist jedoch, dass die Regelungen nach wie vor schwer durchzusetzen sind. „Das Gesetz hilft schon. Aber es ist nach wie vor nicht so erfolgreich, wie wir uns das wünschen“, sagt Rainer Wild vom Mieterverein. Zwar seien seit 2014 immerhin 6000 bis 8000 Wohnungen dem Markt wieder zugeführt worden. Die Zahl der Ferienwohnungen werde aber immer noch auf über 20.000 geschätzt.

Die Firmengruppe Berlin Aspire sei „ein Beispiel. Aber es ist leider kein Einzelfall.“ Ramona Reiser Bezirksstadträtin für Jugend, Familie und Bürgerdienste im Bezirk Mitte (Linke)

Für die Bezirksämter bedeuten die neuen Gesetze vor allem Arbeit. „Es ist für uns ein großer Mehraufwand“, sagt Ramona Reiser, Bezirksstadträtin im Bezirk Mitte. Dafür stehen ihr nun weniger Leute für Vor-Ort-Kontrollen zur Verfügung. Nur 4,55 Stellen gebe es in dem Bereich, viel zu wenig, sagt Ramona Reiser. Das Ausmaß des Problems sei in Mitte massiv. Zudem gebe es Tricks, Graubereiche auszunutzen, etwa über Kurzzeitvermietungen. „Da haben wir keinen Ansatzpunkt“, sagt sie. Der Name Berlin Aspire ist ihr bekannt. Die Firmengruppe hat in Mitte etwa zehn Häuser gekauft; aus einem haben die Mieter dem Bezirksamt Leerstand und Ferienwohnungen gemeldet. Mitarbeiter der Behörde waren vor Ort. Vor dem Verwaltungsgericht aber verlor der Bezirk, eine Zweckentfremdung ließ sich nicht nachweisen. Der Fall Berlin Aspire, so sagt Reiser, sei „ein Beispiel. Aber es ist leider kein Einzelfall.“

Klickt man sich bei Airbnb durch die Anzeigen, findet man bei den wenigsten Registrierungsnummern. Wie die Umfrage der Berliner Zeitung ergab, wurde das Verfahren zur Registrierung von Ferienwohnungen bislang nur relativ schleppend in Anspruch genommen: In Neukölln etwa vergab das Bezirksamt seit August 185 Registriernummern, in Pankow waren es gerade 90.

Die Zahl der Mitarbeiter, die für das Thema Zweckentfremdung zuständig ist, liegt in allen Bezirken im einstelligen Bereich. Am besten sieht es in Tempelhof-Schöneberg aus: Dort kümmern sich immerhin acht Personen um das Thema. Zwei weitere sollen bald noch dazukommen. Die Personalstärke macht sich in der Höhe der verhängten Bußgelder bemerkbar: Insgesamt summieren sich diese seit 2014 auf 286.200 Euro – mehr als eine Viertelmillion Euro.

Aber auch hier haben die Mitarbeiter Schwierigkeiten, an Vermieter ohne Registrierungsnummer heranzukommen, sagt Bezirksstadträtin Christiane Heiß. Auf Plattformen wie Airbnb seien Adressen oft nicht ersichtlich: „In den Inseraten finden sich in der Regel keine konkreten Angaben zur Lage der Wohnung und zum Anbieter. Mit der Angabe ,Nähe KaDeWe‘ lässt sich die angebotene Wohnung leider nicht finden. Die Angabe ,Tom‘ als Vermieter hilft auch wenig, um den Anbieter zu finden.“ Vereinzelt gelinge es den Mitarbeitern des Bezirksamtes eben doch, Wohnungen zu identifizieren. „Einzelfälle“, sagt sie. Dabei sei der Homepagebetreiber verpflichtet, diese Daten zu übermitteln. „Das Unternehmen Airbnb ist in den USA beheimatet. Die Auskunftspflicht dort durchzusetzen, ist rechtlich nicht möglich.“

Airbnb weist die Vorwürfe zurück; der Betreiber habe dem Land ein „digitales Registrierungssystem“ vorgeschlagen. „Wir bedauern, dass der Berliner Senat unser Kooperationsangebot abgelehnt hat. Wir setzen uns aber weiterhin für zeitgemäße Regelungen ein.“

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Gerade in angesagten Bezirken gibt es besonders viele Ferienwohnungen

Markus Wächter

Relativ hartnäckig bei der Verfolgung illegaler Anbieter ist der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Dort ermitteln immerhin sechs Mitarbeiter. Seit 2014 gingen 2789 Hinweise auf Ferienwohnungen und 2185 Hinweise auf Leerstand ein, 1796 Wohnungen konnten wieder Wohnzwecken zugeführt werden. Seit August 2018 wurden in 333 Fällen Registrierungsnummern vergeben. Zum Vergleich: In Marzahn-Hellersdorf gab es gerade sieben Anträge.

Auf den Markt der Kurzzeitvermietungen haben die Verschärfungen ohnehin keine Auswirkung. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen teilt mit, dass sie keinen weiteren Regulierungsbedarf sieht: Es gebe Grenzen für „nicht berechtigtes Kurzzeitwohnen“, schreibt eine Sprecherin, „hier greifen die gesetzlichen Regelungen des Zweckentfremdungsverbots“.
Größter Anbieter von möblierten Apartments ist ausgerechnet das Land selbst – das Wohnungsunternehmen Berlinovo mit 6500 möblierten Wohnungen. „Natürlich ist das eine absurde Situation“, sagt Katrin Schmidberger von den Grünen. „Wir wollen auch hier eine politische Steuerung und Kontrolle. Das ist durchaus in Planung.“

So sieht der Koalitionsvertrag vor, dass die 15.000 Mietwohnungen der Berlinovo in den landeseigenen Bestand einbezogen werden sollen. Derzeit ist die Gesellschaft, anders als die anderen sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen, nicht Teil des Mietenbündnisses. Das heißt auch: Sie muss weder ihre Mieterhöhungen beschränken, noch einen bestimmten Anteil der Wohnungen an ärmere Haushalte vergeben. Auch istsie nicht der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen unterstellt, sondern dem Finanzressort. Dort heißt es: „Der Bedarf an diesen Apartments auf Zeit ist groß. Diese möblierten Einrichtungen werden von Studierenden aus dem Ausland oder von Fachkräften vorübergehend benötigt und nachgefragt. Eine Konkurrenz zu Berliner Mieterinnen und Mietern besteht nicht.“

Insgesamt erwirtschaftete Berlinovo 2017 einen Überschuss von knapp 260 Millionen Euro. Die Auslastung der möblierten Apartments liege bei 90 Prozent, sagt ein Sprecher: „Die Nachfrage ist enorm. Wir können uns kaum retten.“

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