Von Kai Schlieter, Gabriela Keller

Auf Kosten des Kiezes

Teil II:Die Unternehmensgruppe Berlin Aspire verkauft Berliner Wohnungen ins Ausland. Interessant ist die Rolle der Kreditgeber und einiger Notare, die für das Funktionieren des auffälligen Geschäftsmodells wichtig sind. Mieter vernetzen sich jetzt – um ihre Interessen zu wahren.

Auf Kosten des Kiezes von Kai Schlieter, Gabriela Keller

Ein kühler, diesiger Nachmittag im Herbst geht in den Abend über, als sie noch einmal zusammenkommen, vier Frauen, die seit vielen Jahren in diesem Haus im Osten von Moabit wohnen. Die Mieterin der Wohnung lässt die anderen herein und zieht die Tür dann schnell wieder zu.

Die vier sind Nachbarinnen, gute Bekannte, Verbündete. Sie wollen reden, aber nur unter einer Bedingung: Ihre Namen sollen geheim bleiben.

Im Wohnzimmer stehen Kaffee, Kekse und Kuchen auf dem Tisch. Eine ältere Frau möchte am liebsten gleich wieder gehen, eine jüngere hält sie am Handgelenk: „Mama sorgt sich“, sagt sie. Und eine, die gerade mit einem Milchkännchen aus der Küche kommt, sagt: „Aber warum sollen wir nicht reden?“

Es gibt viele Geschichten, die über die Unternehmensgruppe Berlin Aspire und die zugehörigen Firmen erzählt werden. Von manchen kann man sich selbst ein Bild machen: einem wuchernden Schimmelfleck etwa, dreckigen Treppenhäusern, schmuddeligen Innenhöfen. Schwer zu überprüfen ist, was im Einzelfall die Gründe sein mögen. Die Gruppe wollte Fragen der Berliner Zeitung nicht beantworten.

Hier können Sie sich die komplette Story bequem anhören:

Nachprüfbar bleibt, dass Mieterschutzinitiativen die Unternehmensgruppe mehrfach kritisierten. Auch Berliner Abgeordnete beschäftigten sich mit dem Thema.

Die Gruppe kauft ein Haus nach dem anderen in Berlin. Inzwischen sind es über 30. Dann teilt sie die Immobilien auf und verkauft die einzelnen Wohnungen an Kleinanleger; nicht immer, aber zumeist aus Israel.

Die Berliner Zeitung sprach mit über zwei Dutzend Anlegern und mit Berliner Mietern. Gesichtet wurden die Akten von Hunderten Wohnungen, Kaufverträge und weitere Dokumente. Die Recherche zeigt, dass befragte Mieter und Anleger wohl keinen vollständigen Überblick darüber haben, was genau passiert.

Einfach erklärt: So funktioniert das Geschäftsmodell der Gruppe Berlin Aspire:

Das ist möglich, weil die Firmengruppe den Anlegern lästige Dinge abnehmen kann: die Verwaltung oder Vermietung der Immobilie im fernen Berlin beispielsweise. Die Gruppe bietet ein ganzes Paket von Dienstleistungen an, bis hin zur Finanzierungsberatung.

Viele ausländische Anleger kennen die komplizierten Gesetze in Deutschland kaum. Da kommen Dienstleister ins Spiel, die vermitteln können.

Das ist an sich kein Problem, auffällig bei der Gruppe ist jedoch, dass alle interviewten Anleger bestätigen, dass die Unternehmensgruppe ihnen einen Ertrag von fünf Prozent auf ihre Zahlungen anbot.

In mehreren auf Hebräisch verfassten schriftlichen Vereinbarungen, die der Berliner Zeitung vorliegen, tauchen solche Ertragsgarantien auf, die über einen Zeitraum von drei Jahren ausgezahlt werden sollen. Die Vereinbarungen wurden im Auftrag der Berliner Zeitung von einem beeidigten Übersetzer ins Deutsche übertragen. In jedem steht das 5-Prozent-Versprechen und es bezieht sich auf den Kaufpreis der Wohnung:

Ein solches Versprechen kann Auswirkungen auf das Vorkaufsrecht der Mieter haben. Denn wenn nach der Aufteilung der Häuser der Verkauf der Wohnungen ansteht, müssten diese den Mietern zu gleichen Konditionen angeboten werden. Es mag Zufall sein, aber in den deutschen Kaufverträgen, die eingesehen wurden, fehlte das 5-Prozent-Versprechen, das mehrere Tausend Euro Unterschied ausmachen kann.

Relevante Nebenabsprachen gehören in den deutschen Kaufvertrag und müssten notariell beurkundet werden. Das steht so auch in einem Kaufvertrag, der von der Gruppe mit einem israelischen Käufer abgeschlossen wurde. So heißt es da: „Der Notar belehrte über §§311 b, Abs. 1, 125 BGB, wonach die Nichtbeurkundung auch nur eines Teils der vertraglichen Vereinbarung die Formwirksamkeit des ganzen Vertrages in Frage stellt.“

Der auf Anlegerschutz spezialisierte Jurist Jochen Resch kritisiert das 5-Prozent-Versprechen. Seine Kanzlei liegt in einem Hochhaus am Ernst-Reuter-Platz. Resch hat eine der Vereinbarungen studiert. „Es ist extrem, was in der Psyche abläuft. Anleger wissen nicht, was sie tun“, sagt er. „Hier zählen keine Fakten, sondern Emotionen.“ Das in der Vereinbarung eingebaute 5-Prozent-Versprechen „klingt so, als sei man aus dem Schneider: Aber was ist, wenn nach Ablauf der Garantie die Einnahmen geringer ausfallen? Dann muss der Käufer das Darlehen aus der eigenen Tasche bedienen.“ Wem sichere Einnahmen garantiert würden, der sei zufrieden und vernachlässige vielleicht Details wie langjährige Mietverträge mit Mini-Erträgen, glaubt Resch.

Mit der Psychologie des Anlegers kennt er sich aus; Resch hat seit 1986 Tausende Kleinanleger vertreten. Es sei keine Gier, die sie antreibe, sondern im Gegenteil oft der Wunsch nach Sicherheit. Anleger haben ein Recht, umfassend über alle Risiken informiert zu werden, sagt Resch, der auch im Vorstand der Verbraucherzentrale Brandenburg ist.

Er glaubt, dass die Anleger Ansprüche gelten machen könnten. Auf seiner Homepage wirbt er unter der Rubrik „Berlin Aspire“ bereits um diese Klientel. Nachdem er dort einen warnenden Beitrag veröffentlicht hatte, erhielt er Post von einer Kanzlei, die vergeblich versuchte, seine Hinweise zu unterbinden. In dem Schreiben des Anwaltes der Gruppe heißt es, die Anleger würden in den Vereinbarungen in hebräischer Sprache „ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass sie keine Rechte aus der Vereinbarung ableiten können“.

Sie haben also keine Rechte, zahlen aber mitunter schon Tausende Euro im Voraus – ohne die Sicherheit, Eigentümer zu werden: Der Anwalt Philippe Koch, der einen der ersten Anleger vertrat, nennt so etwas ein „Hochrisikogeschäft“. Nicht nur die Käufer, auch die Mieter könnten sich wehren: Die Kanzlei Schirp & Partner ist ebenfalls auf die Gruppe aufmerksam gemacht worden: „Nach unseren bisherigen Erkenntnissen können Mieter möglicherweise Schadensersatzansprüche aus dem Vorkaufsrecht geltend machen“, heißt es dort.

Philippe Koch, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, erklärt, wie die Unternehmensgruppe Berlin Aspire beim Verkauf der Wohnungen vorgeht:

Die Mieterinnen, die sich an diesem Novemberabend in Moabit versammelt haben, leben schon lange hier. Sie haben beobachtet, wie sich ihr Haus veränderte. Viele Nachbarn zogen bereitwillig aus, sagen sie. Und sie alle fühlen sich nicht mehr richtig wohl in dem Haus.

Eine der Frauen dreht Zigaretten und bläst den Rauch über die Köpfe der anderen. Die sitzen still da, die Hände im Schoß gefaltet. Eine klagt über den Zustand ihrer Wohnung. „Ich will eigentlich raus, schon seit Jahren“, sagt sie. Aber wo soll sie hin? Auch in dieser Gegend kosten 50-Quadratmeter-Wohnungen schon mehr als doppelt so viel, wie sie jetzt zahlt.

Unten lassen junge Männer die Motoren ihrer Autos röhren. In der Gegend, in der sie leben, sind die Einkommen so niedrig wie kaum irgendwo sonst in Berlin. Die Neonlichter der Dönerbuden und Handyläden glimmen im Grau des Spätnachmittags. Laut dem Sozialatlas der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung liegt der Anteil der Arbeitslosen hier bei knapp elf Prozent und damit fast doppelt so hoch wie der Durchschnitt Berlins. Jeder Vierte hier bezieht Hartz IV, die Kinderarmut liegt bei knapp 60 Prozent.

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Die Huttenstraße in Berlin Moabit. Auch hier besitzt die Unternehmensgruppe Berlin Aspire ein Haus

Markus Wächter

Für kaum einen der Bewohner in dem Haus kam es zu den Preisen in Frage, sein Vorkaufsrecht auszuüben. Die israelischen Anleger aber kauften. Eine Wohnung mit einer Größe von 46 Quadratmetern ging im Jahr 2016 für 120.000 Euro weg. Der Berliner Zeitung liegt eine gutachterliche Stellungnahme aus dem Verkaufsjahr vor. Der Gutachter kommt darin zu dem Schluss, dass die Wohnung seiner Schätzung nach 26.000 Euro wert wäre. Selbst wenn diese Schätzung sehr niedrig angesetzt sein mag, gibt sie eine Orientierung.

Von der in dieser Wohnung erzielten Miete von rund 200 Euro muss ein Hausgeld von 137 Euro abgezogen werden. So hoch lag es zum Zeitpunkt der gutachterlichen Stellungnahme. Eine gute Rendite lässt sich damit kaum erwirtschaften.

Ob beim Verkauf dieser Wohnung auch eine schriftliche Vereinbarung mit dem 5-Prozent-Versprechen geschlossen wurde, ist unbekannt. Sicher ist, dass auch in diesem Haus mit den Schriftstücken in hebräischer Sprache gearbeitet wurde.

Von den Details, die in den Vereinbarungen mit dem 5-Prozent-Versprechen festgehalten sind, wissen die meisten Mieter in den Aspire-Häusern nichts. Aber die Auswirkungen des Geschäftsmodells bekommen sie zu spüren. Jennifer Gentz etwa, die ebenfalls anders heißt. Sie wohnt in einem anderen Haus im Westen der Stadt. Die junge Frau sagt, dass sich die Atmosphäre schlagartig änderte, als die Unternehmensgruppe Berlin Aspire das Gebäude kaufte. „Früher lebten hier viele einfache Leute, alte Berliner. Und plötzlich hatten wir das Partyvolk im Haus.“

Der häufigere Wechsel der Nachbarn hat auch mit einer Firma zu tun, die zur Gruppe gehört: „In Berlin Homes“. Sie vermietet möblierte Wohnungen monatsweise. Auch in anderen Häusern, die sich die Berliner Zeitung angesehen hat, gibt es diese befristeten Mietverhältnisse, mitunter zu Quadratmeterpreisen von rund 30 Euro.

„Früher lebten hier viele einfache Leute, alte Berliner. Und plötzlich hatten wir das Partyvolk im Haus.“ Mieterin Jennifer Gentz (Name geändert).

Seitdem das Zweckentfremdungsverbot 2014 gilt, sei es wieder stiller geworden, sagt eine Mieterin. Jetzt wohnen hier Menschen, die mindestens zwei Monate lang bleiben. So steht es auch in einem Vertrag von „In Berlin Homes“, der der Berliner Zeitung vorliegt. Er ist auf Deutsch und Englisch verfasst und bezieht sich auf einen genau geregelten Zeitraum von zwei Monaten im Jahr 2017. Dem „Verwendungszweck sind der Apartmentcode“ zugeordnet, heißt es da. Die 35 Quadratmeter kosten in diesem Vertrag über 1100 Euro monatlich. Juristisch sauber. Trotzdem: „Ständig laufen Leute vorbei, bei denen man sich fragt: Wer bist du eigentlich?“, sagt Jennifer Gentz. „Es ist nicht mehr das Wohnen, was man kennt.“

Ein Bewohner eines Aspire-Hauses schreibt schon am 7. Oktober 2015 an den damaligen Senator für Stadtentwicklung und Umwelt, Andreas Geisel (SPD): „Die Wohnungen hier im Haus stehen teilweise leer und werden vom Eigentümer Berlin Aspire nicht vermietet, da er das Haus in Eigentumswohnungen umwandeln und darüber hinaus die freien Wohnungen als Ferienwohnungen umbauen will.“ Es drohe eine „massive Verdrängung alt eingesessener Mieter“.

Die Grüne Fraktion im Bezirk Mitte stellte auch eine Anfrage an die Bezirksverordnetenversammlung. Auch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung befasst sich später mit der Sache. Es seien wegen Zweckentfremdungen Verfahren geführt, aber verloren worden, heißt es in einer E-Mail aus dem Jahr 2017. Es wird darauf verwiesen, dass „die Regelung des Zweckentfremdungsverbotes notwendig einen Interpretationsspielraum aufweist. So ist die nicht genehmigte Vermietung als Ferienwohnung untersagt, während die befristete Vermietung als Wohnraum zulässig ist.“ Man werde eine „Schärfung des Zweckentfremdungsverbots“ prüfen.

Ein Mieter berichtet, wie seine Moabiter Wohnung verkauft wurde. Er fragt sich, wie lange er noch bleiben darf:

In einem Haus mit einer ausgewogeneren Mischung von Eigentümern sei so etwas schwerer möglich, davon ist Gabriele Heinrich überzeugt. Sie ist Geschäftsführerin des Verbandes „Verein Wohnen im Eigentum“. Als sie erfährt, dass die Unternehmensgruppe Berlin Aspire, zu der auch Berlin Estate gehört, nicht nur bei der Finanzierung berät, prozentuale Erträge garantiert, eine Firma für Instandhaltung besitzt und die Verwaltung anbietet, ist sie erstaunt. Solche Geschäftsmodelle seien für Anleger mitunter „mit großen Gefahren verbunden und für die Mieter eine Katastrophe“. Fragwürdig sei es, wenn auch die Hausverwaltung zur selben Gruppe gehört, die die Wohnungen verkauft. „Da wird Tür und Tor für Willkür geöffnet.“

Auch deswegen scheuen manche Mieter davor zurück, von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Jennifer Gentz, die Mieterin aus dem Haus im Westen der Stadt, hatte die Finanzierung für den Kauf ihrer Wohnung eigentlich schon geklärt: Knapp 120.000 Euro sollte sie kosten, die Idee, selbst Eigentümerin zu sein, begeisterte sie zunächst.

Doch letztlich verließ sie sich auf ihr Bauchgefühl und entschied sich gegen den Kauf. Plötzlich kamen ihr mögliche Risiken unkalkulierbar vor, sie sagte sich: „Du bist ein kleines Licht. Als einzelner Eigentümer bei so einer Firma hat man schon verloren.“

Zwar gilt die Eigentümerversammlung als „das höchste Gremium“ für Immobilienbesitzer, wie Gabriele Heinrich vom Verein „Wohnen im Eigentum“ sagt. Doch Käufer von Immobilien der Gruppe Berlin Aspire wohnen zumeist weit weg. Sie nehmen deswegen Dienstleistungen in Anspruch. Eine unabhängige Kontrolle der Hausverwaltung sei viel schwerer möglich, wenn es zum Beispiel keinen von den Eigentümern gewählten Beirat gebe, der Kosten prüfe, sagt Heinrich.

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Ein Schreiben der Verwaltungsfirma Bearm. Auch sie gehört zur Firmengruppe Berlin Aspire.

Markus Wächter

Um mehr Kontrolle zu bekommen, wehrten sich die Bewohner eines Hauses in Neukölln gegen die Bearm GmbH als Hausverwaltung. Weil die Firma zur Unternehmensgruppe gehört, befürchteten die Bewohner „mögliche Interessenkonflikte zwischen Hausverwaltung, Berlin Aspire und WEG“, also der Wohnungseigentümergemeinschaft, wie es in einem Schreiben heißt, das der Berliner Zeitung vorliegt. Daher regten sie „die Bestellung einer neutralen Hausverwaltung ohne wirtschaftliche Abhängigkeit“ von Berlin Aspire an.

Misstrauisch machte sie, dass Aspire ihnen nicht die E-Mailadressen der israelischen Besitzer geben wollte, so erzählt es eine. Und in ihrem Schreiben beklagen sie sich: „Ausschließlicher Ansprechpartner sei Berlin Aspire“. Sie besorgten sich Adressen aus einem israelischen Register und schrieben die Käufer an: „Wir haben verstanden, dass BA (Berlin Aspire) ihnen Einnahmen für eine bestimmte Zeitspanne garantiert“, heißt es in der Mail. Sie weisen deswegen die Anleger darauf hin, dass es in Deutschland „sehr schwer ist, ein Mietverhältnis gegen den Willen des Mieters zu beenden.“

„Der Groll bei Aspire war groß“, sagt ein ehemaliger Bewohner. Doch nach einigen juristischen Schriftsätzen wird dieses Haus nun unabhängig verwaltet.

Angesichts eines „komplexen“ Berliner Marktes wirbt die Gruppe damit, für ihre Kunden „attraktive Investitionspakete“ zu schnüren. Darauf abgestimmt bietet sie „ein umfassendes Management-Spektrum“. Für die Dienstleistungen gibt es etwa: Aspire Finance GmbH, die Beratung zu Hypothekenkrediten verspricht. Laut einer Vereinbarung, die der Berliner Zeitung vorliegt, verpflichtet sich die Gruppe auch, „für den Käufer schnellstmöglich nach Eintragung der Auflassungsvormerkung ein Darlehen bei einer Hypothekenbank zu den in Deutschland üblichen Bedingungen zu organisieren“.

Dabei arbeitet die Gruppe auch mit der Berliner Sparkasse zusammen. In dem vorliegenden Fall vergibt die Bank den Kredit recht lax. Das legt ein Brief an Mieter in einem Haus in Moabit nahe. Die Bank schreibt im Mai 2017: „Die Berliner Sparkasse hat dem Eigentümer Ihrer Wohnung ein Darlehen gewährt. Die Wohnung dient dabei als Sicherheit, deswegen ist es notwendig, dass ein von uns bestellter Gutachter Ihre Wohnung besichtigt.“

Die Darlehensvergabe erfolgte diesem Schreiben zufolge also vor der Begutachtung des Objekts. Die Sparkasse wollte sich nicht zu Details äußern, ohne das Originaldokument zu sehen.

Eine Darlehensgewährung ohne vorherige Besichtigung durch einen Gutachter wäre nicht mit den Grundsätzen der Sparkasse zu vereinbaren. Das Kreditinstitut selbst teilt dazu mit, „die Erstellung eines Gutachtens vor Auszahlung eines Kredites ist im Rahmen jeder privaten Immobilienfinanzierung obligatorisch“. Insbesondere bei Vergaben an ausländische Kreditnehmer gingen „umfangreiche Prüfungen voraus“.
Die Sparkasse legt Wert darauf: 95 Prozent der 2018 vergebenen privaten Kredite seien an „Kreditnehmer vergeben, deren Wohnsitz in Deutschland liegt.“ Es sei ein „erklärtes öffentliches Ziel und Teil unseres Selbstverständnisses, die Vielfalt Berlins zu fördern.“

Die Sparkasse vergab nach Recherchen der Berliner Zeitung mehrere Kredite im Zusammenhang mit der Aspire-Gruppe.

Mit Abstand am häufigsten vergibt die Darlehen das Versorgungswerk der Zahnärztekammer Nordrhein-Westfalen – für über 100 Wohnungen, ergaben die Recherchen der Berliner Zeitung. Doch wieso kommen israelische Anleger ausgerechnet auf die Zahnärztekammer in NRW?

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Häufig stehen Wohnhäuser der Unternehmensgruppe Berlin Aspire in eher ärmeren Gegenden, wie hier in Neukölln.

Markus Wächter

„Die Gewährung von Hypothekendarlehen ist ein wichtiger Bestandteil unserer Kapitalanlage“, schreibt die Kammer auf eine Anfrage der Berliner Zeitung. In der Regel würden diese Darlehen „durch Finanzvermittler an uns herangetragen“. Doch „seit geraumer Zeit haben wir die Vergabe der Darlehen für Objekte, die von Berlin Aspire veräußert werden, eingestellt“. Weiteres ließ die Kammer offen und verwies auf den Datenschutz.

Die Gruppe arbeitet auch häufig mit demselben Notar zusammen. Immer wieder steht sein Name in Kaufverträgen. Ein Notar fungiert beim Immobilienverkauf als unabhängiger Mittler zwischen Käufer und Verkäufer.

Dieser Notar, ein Freund der Jagd, hat mit der Gruppe Berlin Aspire zumindest weitere Geschäftsbeziehungen: Er beurkundete Dokumente, die für die Gründung der vielen GmbHs nötig sind, die nun zur Berlin Aspire-Gruppe gehören. Diese Tätigkeit gefährde nicht seine Unabhängigkeit, teilt die Bundesnotarkammer auf Anfrage mit, das sei nicht ungewöhnlich. Am 2. November 2015 beurkundet der Notar die Änderung einer Geschäftsanschrift. Es geht um eine der wichtigsten Firmen der Gruppe: die Beesands Management GmbH. Die steht stets in den eingesehenen Kaufverträgen. Von der Beesands führt der Weg über Firmen in Nikosia und Wien nach Tel Aviv zur Ado Holdings Ltd, die zu 95 Prozent Adi Keizman gehört – dem Gründer der Gruppe.

Die neue Adresse der Beesands GmbH lautet nach der Beurkundung durch den Notar: „c/o Büsing, Müffelmann & Theye Rechtsanwälte“, am Kurfürstendamm 190. Vor Ort auf dem Klingelschild ist der Name „Büsing, Müffelmann & Theye“ eingraviert. Beesands steht nirgends.

In der Kanzlei war nicht nur der spätere Außenminister Hans-Dietrich Genscher Partner, sondern auch jener Notar, der in vielen Kaufverträgen beurkundet hatte und für die Adressänderung tätig wurde. Die Geschäftsadresse der Beesands ist jetzt mit seiner Arbeitsadresse identisch.

Auf die Frage, ob der Notar selbst einen Interessenkonflikt erkenne, teilt er mit, er „unterliege der notariellen Schweigepflicht“. Beim Präsidium des Landgerichts Berlin, das die Aufsicht hat, möchte die Richterin ohne Namen des Notars und genauere Informationen „keine Einschätzung“ abgeben. Gegebenenfalls werde man den Fall prüfen. Sie verweist auf die Bundesnotarordnung, Paragraf 50. Dort steht, ein Notar sei seines Amtes zu entheben, „wenn er entgegen § 8 Abs. 2 eine weitere berufliche Tätigkeit ausübt oder sich entgegen den Bestimmungen von § 9 Abs. 1 oder Abs. 2 mit anderen Personen zur gemeinsamen Berufsausübung verbunden oder mit ihnen gemeinsame Geschäftsräume hat“.

Aufgrund einer Verwechslung erschien in einer früheren Fassung dieses Beitrags als Illustration ein falscher Ausriss aus dem hebräischsprachigen Vertrag. Wir haben dies korrigiert und bitten, den Irrtum zu entschuldigen.

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Autoren
Kai Schlieter
Gabriela Keller

Fotograf
Markus Wächter

Video
Thomas Schildberg

Illustration
Annette Tiedge

Projektleitung
Felix Firme
Kai Schlieter
Gabriela Keller