Von Gabriela Keller, Kai Schlieter

Der Deal hinter der Bühne

Der Kudamm-Komplex Teil I: Wie Berlin ein Filetgrundstück und ein historisch bedeutsames Theater an ausländische Investoren verscherbelt.

Der Deal hinter der Bühne von Gabriela Keller, Kai Schlieter

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Prolog

Im Jahre 1924 schickt sich der berühmteste Theaterregisseur der Weimarer Republik an, etwas zu schaffen, das es sonst nirgends auf der Welt gibt. Direkt an der Prachtstraße Berlins, am Kurfürstendamm. Weil Max Reinhardt etwas Besonderes will, beauftragt er den wichtigsten Theaterbauer seiner Zeit. Oskar Kaufmann. Der errichtet einen ovalen Raum mit einer Kuppeldecke, ringsum gestaffelte Logen, dazu Stuckgirlanden und goldene Ornamente: Die Komödie. Die Akustik in diesem Meisterwerk beschreiben Liebhaber noch heute als phänomenal.

70 Jahre später verkauft der Berliner Senat die Bestands- und Mietgarantien dieses Ortes. Für 2 Millionen D-Mark verscherbelt die Politik das kulturelle Erbe. Der Kudamm gerät damit in den Sog des internationalen Kapitals. Ein mächtiger Immobilienfonds, Heuschrecken und eine Bad Bank aus Irland kaufen und verkaufen. Zuletzt greifen Akteure zu, hinter denen sich ein Geflecht von Briefkastenfirmen verbirgt. Über den Eigentümer möchte offenbar keiner der heute amtierenden Senatoren etwas wissen.

Der Investor reißt das Theater nun ab, weil er ein Shoppingparadies bauen möchte. Damit kennen sich die Financiers in Russland aus, führen ihre Spuren doch in ein Paradies der Reichen, an tropische Offshore-Finanzplätze, nach Belize, die ehemalige Kolonie Britisch-Honduras, und bis in die Nähe des Kreml. Das Drama beginnt im Theater selbst, am Kurfürstendamm, Ecke Uhlandstraße. 

In das verlassene Foyer tritt der Intendant, ein ruhiger Mann im Reißverschlusspulli, mit grauen Haaren und rosigem Gesicht, 55 Jahre alt. Es ist Vormittag, das Theater hat er für sich. Er setzt sich auf einen der roten Plüschsessel. Martin Woelffer  muss aufpassen, was er sagt. Er hat sich auf einen Deal mit dem Investor eingelassen. Der will ihm ein neues Theater bauen, und das will er nicht aufs Spiel setzen. Die beiden historischen Häuser am Kurfürstendamm, Komödie und Theater, die wird es bald nicht mehr geben.

In den kommenden Wochen planieren Baumaschinen, was drei Generationen der Wölffers mitgeprägt haben. Martins Großvater Hans hatte die Theater in den 1930ern übernommen, Martin, der Enkel,  führt sie seit 2004. Als er die Nachfolge seines Vaters antrat, brach in Berlin die Phase des großen Geldes an. Neue Eigentümer kamen und gingen, gaben große Pläne bekannt, und verkauften das Areal dann schnell weiter.

Das Theater stand schon öfter kurz vor dem Abriss und Woelffer lebt seit vielen Jahren in einem Provisorium. „Die einzige Chance, die es für uns gab, war immer die Öffentlichkeit, sagt er. „So ist über die Jahre hinweg ein Patt entstanden. Aber es war immer nur ein Patt, es war immer nur Krieg, 15 Jahre lang.“

Martin Woelffer ist seit 2004 der Direktor der Familienbetriebe Komödie und Theater am Kurfürstendamm. © Gerd Engelsmann

Der letzte Investor ist der geheimnisvollste: Neben der Firma Cells Bauwelt soll das ein Russe mit Namen Michail Opengeym sein, über den so gut wie keine Informationen vorliegen.

Ende 2014 wechselten das Kudamm-Karree und damit die Theater den Besitzer. Nach Recherchen der Berliner Zeitung floss ein großer Teil des Kapitals für den Kauf über ein schwer durchdringliches Geflecht von dutzenden Firmenhüllen, hinter denen jeweils weitere Firmenhüllen stecken. Ein Matrjoschka-Prinzip.

Die beiden Theater sind für viele Menschen bis heute das Herz Westberlins. Seit rund 90 Jahren hat die Familie Wölffer – Martin Woelffer schreibt sich anders als der Rest seiner Familie mit oe – mit ihrem feinen Gespür für die Seelenlage des Publikums Erfolge in den Kaufmann-Gebäuden gefeiert. Die Bühnen am Kudamm sind ein Stück Berliner Geschichte. Sie stehen für die Glanzzeit des Prachtboulevards, aber auch für die Leichtfertigkeit, mit der die Politik das Kulturerbe der Stadt verscherbelt. Ihr baldiger Abriss hat die Kudamm-Bühnen auch zu einem Sinnbild für den sozialen Wandel am Kudamm gemacht.

Die Häuser gehen zurück bis in die Hochzeit der Weimarer Republik, sie wurden von einem der bedeutendsten Theaterarchitekten geschaffen. Trotzdem wurden die Gebäude nie unter Denkmalschutz gestellt. Mehr noch: Das  Landesdenkmalamt hat eine denkmalschutzrechtliche Prüfung mit Besichtigung der Objekte nach Recherchen der Berliner Zeitung nie durchgeführt. Ein Sprecher der Landeskulturverwaltung schreibt, Begehungsprotokolle lägen nicht vor, weil „die Voraussetzungen für die Einleitung eines förmlichen Unterschutzstellungsverfahrens nach Auffassung der Fachbehörde nicht vorlagen.“

Beide Theater und ihr Wert sind nun Teil von einem Dickicht, das bis nach Panama, Luxemburg, auf die British Virgin Islands, Zypern und Belize reicht. In Steueroasen. Und Zypern gilt als Einfallstor zwielichtiger Gelder – eine Lieblingsdestination für das Kapital russischer Oligarchen und der russischen Mafia. Steuerfachleute sagen, dass ein solches Schattenfirmenkonstrukt wie hier typisch für illegale Geschäfte sei. Es muss sich nicht zwangsläufig um einen Geldwäschefall handeln, sagt Sebastian Fiedler, Vize-Vorsitzender vom Bund Deutscher Kriminalbeamter und Geldwäsche-Experte. Aber: „Bei allen Geldwäsche-Verfahren, mit denen wir zu tun hatten, gehen die Täter mit Hilfe genau solcher Konstruktionen vor.“

Zunächst gab eine Münchner Firma namens Cells Bauwelt bekannt, sie habe das Areal für private Investoren gekauft. Später hat sie den Namen Michail Opengeym genannt. Doch Experten in Russland bezweifeln, dass dieser Mann über dreistellige Millionenbeträge verfügt. Sie halten ihn für einen Strohmann von Arkady Rotenberg. Ein Milliardär, der für seine Fähigkeiten bekannt ist, Geschäfte ebenso gut zu tarnen wie sich selbst. Ein Mann, der zu Wladimir Putins engsten Vertrauten zählt. Er steht auf den Sanktionslisten der EU und USA. Auf Fragen der Berliner Zeitung antwortet Cells Bauwelt nicht. Stattdessen schickt ein prominentes Anwaltsbüro ein Schreiben und kündigt schon im Vorhinein an, die Berichterstattung genau ansehen zu wollen.

Martin Woelffer indes versucht, die Sache pragmatisch zu sehen. Er trägt die Verantwortung für 50 Angestellte. Die Kaufmann-Gebäude verschwinden. Zumindest aber geht es für ihn weiter, für seinen Betrieb. In einem Keller, 12 Meter tief in der Erde. In einem „unterirdischen Theater“, schreibt der Senat. Eines, das „um historische Reminiszenzen an die Kaufmann-Bühnen“ ergänzt wurde, wie es in einer internen Gesprächsnotiz aus dem Kulturressort Mitte Mai 2016 heißt.

Für die Politiker hat sich das Thema damit erledigt. Es gibt ja eine Einigung.

In einer Pause zwischen zwei Sitzungen im Abgeordnetenhaus ist Kultursenator Klaus Lederer zu einem kurzen Gespräch bereit. Er trägt einen schwarzen Anzug, Fragen beantwortet er misstrauisch. Der drohende Abriss der Kudamm-Bühnen war ihm zu Beginn seiner Amtszeit überreicht worden wie ein übel riechendes Paket. Er hat den Kompromiss zwischen dem Theaterbetreiber und dem Investor vermittelt und sich dafür loben lassen. Doch er fühlt sich nicht verantwortlich dafür, als Linker zu erklären, warum zwei Theater für Renditeinteressen zerstört werden. Der erste Verkauf passierte schließlich in den 90ern, sagt er, also lange vor seiner Zeit.

Kultursenator Klaus Lederer (Linke) hat den Kompromiss zwischen Theaterbetreiber und Investor vermittelt. © Paulus Ponizak

Die Berliner Zeitung fragt: Weshalb stehen die Bühnen nicht unter Denkmalschutz? Welche Instrumente hätte der Senat sonst nutzen können, die Gestaltung des Areals zu beeinflussen? Sind in Berlin alle Investoren willkommen? Was weiß der Senator über die Hintermänner? Lederer reagiert schroff, weil so etwas nicht in sein Ressort falle. Sein Sprecher bricht das Gespräch nach 20 Minuten ab; den Abdruck der Zitate verbietet er später. Er wirft den Journalisten vor, sich nicht an die abgesprochenen Fragen gehalten zu haben.

Aber auch der Kultursenator weiß nicht genau, wer der Eigentümer ist, der den Kaufpreis für das Grundstück aufbrachte. In internen Dokumenten des Kultursenats, die die Berliner Zeitung einsehen konnte, heißt es: „Unklar ist, wer neben der Cells Bauwelt konkret hinter dem Erwerber des Kudamm-Karrees steckt.“

Lederer sagt, es habe keine Handhabe zum Schutz der Bühnenhäuser gegeben.  Jetzt, wo der Abriss bereits angemeldet ist, mag das stimmen. Aber das ist nur ein Teil der Wahrheit. Die Politik hätte die Entwicklung des Areals durchaus planen und steuern können. Ein Blick in die Akten zeigt, dass das Land darauf verzichtete, seine Gestaltungsmacht auszuüben.

Geheime Absprachen, geheime Firmen

Der Anfang vom Ende verbirgt sich in einem Leitz-Ordner, der in den Räumen des Landesarchivs am Eichborndamm lagert. Aus den vergilbten Papieren setzt sich eine Geschichte zusammen, die belegt, wie eng Politik und Profitinteressen in Berlin Hand in Hand gehen. In dem Ordner steckt der Kaufvertrag. Er ist 17 Seiten lang. Am 28. August 1990 verkauft die Senatsverwaltung für Finanzen demnach das Kudamm-Karree, ein Areal von rund 20.000 Quadratmetern, für 30 Millionen D-Mark an den Unternehmer Rafael Roth.

In dem Vertrag gibt es eine Klausel, die die Theater schützen sollte: „Der Käufer verpflichtet sich, die mit der ,Komödie‘ und dem ,Theater‘ am Kurfürstendamm bestehenden Pachtverträge nur mit Zustimmung des Verkäufers zu kündigen und den Pachtzins höchstens mit dem von der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnwesen ermittelten ortsüblichen Pachtzins zu berechnen.“


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Im Vertrag steht weiter, dass Roth das Grundstück erst nach 20 Jahren weiterverkaufen darf. Bei einem Verstoß darf das Land sein Wiederkaufsrecht geltend machen. Roth saniert vertragsgemäß den maroden Komplex, für sich selbst baut er ein mondänes Penthouse auf dem Turm; von dort soll man einen tollen Blick über die Stadt haben.

Die Unterlagen dokumentieren, dass der Investor dem Land seine Bedingungen diktieren kann. Scheinbar aus dem Nichts fordert er den Senat auf, den Bestandsschutz der Theater zu verkaufen. Der Senat empört sich: „Der Verzicht auf die übrigen Rechte aus dem Wiederkaufsrecht war ebenso wenig Inhalt dieser Gespräche wie der Verzicht auf das Vorkaufsrecht“, heißt es in einem Brief der Finanzverwaltung vom 22. Dezember 1997 an Roth. Es gebe nun „keinen Raum für weiteres Entgegenkommen“. Nur einen Monat später jedoch gibt das Land den Forderungen nach.

Am 20. Februar 1998 verkauft die damalige Finanzsenatorin Annette Fugmann-Heesing (SPD) den Schutz der Theater für 2 Millionen D-Mark. Wir es dazu kam, ist aus den Akten nicht ersichtlich. Heesing verantwortet mit dem Verkauf von Bewag, Gasag und der Privatisierung der inzwischen zurückgekauften Berliner Wasserbetriebe weitere skandalträchtige Vorhaben.

Gegenüber Roth verzichtet Berlin auf „die Nutzungsbindung, also auch hinsichtlich der Theater“, wie es in einer Zusammenfassung des Liegenschaftsfonds heißt. Für weitere 6 Millionen D-Mark kann Roth vor Ablauf einer 15-jährigen Sperrfrist den Weiterverkauf tätigen.

All das geschieht im Verborgenen. Selbst die Wölffers erfahren erst Jahre später, dass es ihre Sicherheiten nicht mehr gibt.

Und Rafael Roth verliert keine Zeit, stößt das Investment fünf Jahre vor Ende der Frist ab und zahlt  vertragsgemäß 6 Millionen D-Mark an das Land. Am 19. November 2002 erstellt ein Notar die Urkunde UR 30/02U: Sie bestätigt den Weiterverkauf an die DB Real Estate Investments GmbH: den Immobilienfonds der Deutschen Bank. „Der Kaufpreis beträgt EUR 194.230.000,00,–“.

Die Immobilie und mit ihr die Theater sind ab jetzt Spekulationsobjekt auf einem internationalen Markt. Bei der ersten Finanzwette wird hoch gezockt: Innerhalb von zwölf Jahren soll sich der Wert um fast das 13-fache gesteigert haben. Zieht man Roths Investitionen von 161 Millionen DM ab, bleibt in etwa eine Verdopplung. Die Renditeerwartung erzeugt Druck, das Investment weiter zu optimieren. Die Theater stehen dem im Weg. Sie limitieren den Weiterverkaufswert. Nur drei Jahre später kündigt die DB Real Estate dem Wölffer-Betrieb den Pachtvertrag.

Am 19. Januar 2006 treffen sich in Berlin vier Männer. Der Theaterbetreiber Martin Woelffer ist dabei, der Regierende Bürgermeister Klaus Wowereit (SPD), Tessen von Heydebreck, Vorstand der Deutschen Bank und ein Vertreter der Deutschen Bank Real Estate. Es soll um die Räumung der Bühnen gehen.

Vier Tage zuvor hatte Wowereit im Plenarsaal gesagt: „Kulturpolitisch ist es wichtig, dass diese beiden Bühnen erhalten bleiben, weil sie eine hervorragende Arbeit leisten.“ Der Senat, werde daher „alles Unterstützende unternehmen“, um die Theater zu retten. Schließlich könne das Gebäude„nicht wie eine normale Immobilie behandelt werden (…), wo die reine Rendite entscheidet“. Hier sei „eine kulturpolitische Aufgabe zu erledigen“.

Doch im Gespräch mit dem Vorstand der Deutschen Bank löst sich Wowereits Verantwortungsbewusstsein in Nichts auf. Die Spekulanten von der Deutschen Bank sollen erheblichen Druck ausgeübt haben, damit er sich ihren Plänen fügt.

Und so sagt er nur eine Woche später im Parlament: „Wir müssen bei dem Fall davon ausgehen, dass es eine privatrechtliche Angelegenheit ist.“

Im Januar 2006 besucht der Regierende Bürgermeister von Berlin, Klaus Wowereit (SPD), den Direktor von Theater und Komödie am Kurfürstendamm, Martin Woelffer (r.), um seine Solidarität für den Erhalt der traditionsreichen Theater zu demonstrieren. Foto: Mike Fröhling/Berliner Zeitung

Auf Fragen der Berliner Zeitung, wie es zu dem Umschwung kam, reagiert Wowereit nicht. In seinem neuen Buch: „Sexy, aber nicht mehr so arm: Mein Berlin“, schreibt er im Hinblick auf den nahen Abriss der Theater und den Kompromiss: „Weil man es früher versäumt hatte, sie unter Denkmalschutz zu stellen, muss man jetzt in diesen sauren Apfel beißen.“ So als hätte er nicht als Regierender Bürgermeister 13 Jahre lang politische Gestaltungsmacht in Berlin besessen.

Schon mit dem ersten Verkauf haben sich die Theater in ökonomische Kennziffern verwandelt. Zugleich fließt das internationale Kapital immer schneller, Finanzderivate türmen sich zu einem Tsunami auf, dessen Folgen noch über ein Jahrzehnt später spürbar sein werden. Noch bleibt die Finanzkrise der Öffentlichkeit verborgen, an der die Deutsche Bank einen maßgeblichen Anteil hat. Sie wird 2018 für ihre illegalen Geschäfte allein in den USA 7,2 Milliarden Strafe zahlen.

Im Dezember 2006 verkauft die DB Real Estate 57 Grundstücke an die amerikanischen Fortress Investment Group. Zuvor packt sie die Immobilien in 40 Pakete und ordnet sie zum praktischen Weiterverkauf in Firmenhüllen, die im Steuerparadies Luxemburg firmieren. Mars PropCo 1 bis Marc PropCo 40 S.à.r.l.

Durch die mehrfachen Weiterverkäufe der Mars Propco 1, also des Kudamm-Karrees, entgehen dem Staat Grundsteuern in Höhe von mindestens 20 Millionen Euro, denn alle Eigentümerwechsel werden nun als sogenannte „Share Deals“ abgewickelt. Die Investoren nutzen dabei ein Steuerschlupfloch, indem sie Grundstücke nicht als Immobilien kaufen, sondern als Anteile einer Firma – zuletzt geschehen etwa beim Sony Center im vergangenen Herbst.

2007 verkauft Fortress Mars PropCo 1 an den irischen Immobilienentwickler Ballymore Properties, der ab 2008 von der Finanzkrise erfasst und von der irischen Bad Bank Nama gestützt wird. Dort bleibt das Areal, bis es jener ominöse russische Investor kauft, der so viel Wert darauf legt, seine Spuren in Offshore-Destinationen zu verschleiern. Nach außen sichtbar agiert nur die Cells Bauwelt GmbH.

Der gewissenhafte Denkmalschützer

Das Theater liegt schräg gegenüber dem U-Bahnhof Uhlandstraße, eingekastelt in ein trostloses Einkaufszentrum mit schmutzig weißer Fassade. In der verspiegelten Front bricht sich milchiges Tageslicht, ringsum billige Schuhgeschäfte und Jeansläden, da und dort Leerstand, in den Schaufenstern Schilder: „Totaler Räumungsverkauf“, „Bis zu 70 % Rabatt“.

Nicht weit von hier, in einem eleganten Café an der Fasanenstraße, sitzt ein Herr mit grauen Locken, Sakko und Brille; er rührt in seiner Teetasse und starrt auf die Stuckfassaden gegenüber. Dietrich Worbs, Denkmalschützer und Bauhistoriker, hat mit aller Kraft für den Erhalt der Bühnenhäuser am Kudamm gestritten und ein Buch über sie geschrieben. Er ist so etwas wie der Chronist der Theater.

„Beide sind ranglose Saaltheater mit einem Kranz aus Logen“, sagt er: „Diese Bauform ist einmalig, so etwas gibt es sonst nicht – weder in Berlin noch sonst wo.“ Die künstlerische Bedeutung sei gegeben, ebenso die historische: Schauspieler wie Attila Hörbiger, Paula Wessely, Grethe Weiser und Harald Juhnke traten hier auf, Regisseure wie Egon Monk oder Erwin Piscator schrieben Theatergeschichte. Rolf Hochhuth brachte hier seinen „Stellvertreter“ zu Uraufführung. Zwei Kriterien für den Denkmalschutz wären damit erfüllt, sagt Worbs.

2011 demonstrierten sie mit einer Unterschriftensammlung für den Erhalt der historischen Kudamm-Bühnen: Denkmalschützer Dietrich Worbs (r.) mit Otfried Lauer, Franziska Eichstädt-Bohlig und Hans-Jürgen Schatz (v.l.). © Markus Wächter

Die Landesdenkmalbehörde weist dies zurück, da beide Häuser im Krieg stark zerstört und danach verändert worden seien. Für Worbs sind das vorgeschobene Gründe, er sagt, „die Raumform, die Oskar Kaufmann erfand, die ist erhalten geblieben.“ Er selbst arbeitete 20 Jahre lang in der Denkmalschutzbehörde. In einem von drei Fällen, sagt er, klagten die Eigentümer, wenn Denkmalschutz erteilt wurde. „Aber wir haben keinen Prozess verloren“, sagt er. „Wir haben immer sorgfältig geprüft.“ Worbs ist ein gewissenhafter Gutachter, darauf ist er stolz. Er sagt, es gehe ihm nicht mehr nur um die Gebäude, sondern auch um rechtsstaatliche Prinzipien in den Behörden.

Die Theater lassen ihn nicht mehr los. Das hat auch mit seiner Geschichte zu tun und einem Fehler, den er vor vielen Jahren gemacht hat: Die Wölffers hatten ihn schon 1989 gebeten, den Denkmalwert zu prüfen. Worbs besichtigte die Häuser. Aber dann tat er: Nichts. Manche glauben, er habe auf Geheiß der Amtsleitung gehandelt, die den Investoren nicht in die Quere kommen wollten. Worbs streitet das ab. Es war die chaotische Zeit nach der Wende; er war plötzlich nicht mehr nur für Westberlin zuständig, sondern auch für Marzahn. „Ich war sehr stark gefordert. Ich wollte immer nochmal zu der Akte zurückkehren, aber ich habe es letztlich nie geschafft.“

Die Grünen-Politikerin Alice Ströver. © Imago

Vielleicht hätte es vieles verändert, wenn er die Untersuchung damals zu Ende geführt hätte. An einem trüben Wintertag sitzt Alice Ströver, eine kräftig gebaute Frau mit blonden Haaren im schwarzen Kleid, in ihrem Büro und geht in Gedanken zurück: „Der Denkmalschutz hätte eine ganz andere Situation geschaffen“, sagt sie, „dann hätte der Staat bei allen Entscheidungen mit am Tisch gesessen.“

Ströver, eine Grüne, war bis 2011 Vorsitzende des Kulturausschusses. Sie war es, die vor etwa zehn Jahren den Verkauf der Bestandsgarantien aufgedeckt hat. Die Politikerin hatte recherchiert, weil sie sich über die Passivität des Senats skeptisch gemacht hatte.

Auf was sie stieß war ein Skandal: der Ausverkauf des Kulturerbes von Berlin. Sie erinnert sich an einen Zettel, der dem Kaufvertrag zwischen Land und Roth zugeordnet war. Roth habe eine Forderung gestellt: „Bitte beachten: Im Falle eines Wiederverkaufs kein Denkmalschutz.“ Sie durfte den Zettel nicht kopieren. Aber sie sagt: Sie sieht ihn noch vor sich, als halte sie ihn jetzt noch in der Hand.

Die Trutzburg

Das Landesdenkmalamt ist im Alten Stadthaus an der Klosterstraße untergebracht. Ein blasser Mann im Jackett läuft durch ein Gebäude, das aussiehtwie eine Trutzburg. Justiziar Georg Hitzfeld führt mit hallenden Schritten in sein Büro. Auf einem Tisch liegen die Akten. Die handschriftlichen Notizen des damaligen Inventarisators Dietrich Worbs sind säuberlich abgeheftet: Worbs notierte, die Theatersäle seien überformt worden, Teile der Originalausstattung seien aber erhalten. „Hier muss der Denkmalwert von alter und neuer Substanz (50er Jahre!) noch im Detail geprüft werden.“ Bloß ist das nie geschehen.

Im August 2004 fordert die BVV Charlottenburg-Wilmersdorf das Landesdenkmalamt auf, die Gebäude zu prüfen. Knapp ein Jahr später, im Juni 2005, schreibt eine Mitarbeiterin der Behörde: „Angesichts der fehlenden Evidenz einer Denkmaleigenschaft“ erscheine „eine Eintragung in die Denkmalliste nicht plausibel und noch weniger zwingend, zumal diese allein weder einen wirtschaftlich vertretbaren Theaterbetrieb garantieren kann.“ Einem drohenden Theatersterben könne „mit denkmalschutzrechtlichen Mitteln kein Riegel vorgeschoben“ werden.

Die Mitarbeiterin – die Nachfolgerin von Worbs – bewertet das Theater nach Aktenlage; sie ist nicht einmal vor Ort gewesen. Dies bestätigt sie am Telefon. Sie habe sich Fotos angesehen, auf denen die Veränderungen ersichtlich seien.


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Trotz aller parlamentarischen Anfragen, aller Beschlüsse und Appelle, trotz aller zivilgesellschaftlichen Initiativen: Eine umfassende denkmalschutzrechtliche Prüfung einschließlich Begehung, Analyse des Zustandes und aller Veränderung sowie Sichtung der Bauakten, hat es nach Recherchen der Berliner Zeitung nie gegeben. Die Landeskulturverwaltung bestätigt dies: Die Fachbehörde habe keine Vorraussetzungen für die „Einleitung eines förmlichen Unterschutzstellungsverfahrens“ erkannt. Überdies hätten sich Mitarbeiter als Besucher einen Eindruck über die Räume verschaffen können.

Dabei gab es immer wieder Stimmen, die für den Denkmalwert der Theater plädierten. Im Mai 2006 zum Beispiel fordert die Architektenkammer den Landesdenkmalrat „eindringlich“ auf, sich für die Erhaltung einzusetzen. Die Gesellschaft zur Erforschung des Lebens und Wirkens deutschsprachiger jüdischer Architekten schreibt zehn Jahre später: Angesichts der Vita Kaufmanns und „der wenigen aus seinem Lebenswerk noch erhaltenen Theaterbauten“ müsse „ein Abriss in jedem Fall verhindert werden.“

Erst 17 Jahre, nachdem er die Theater zum ersten Mal besuchte, schloss Dietrich Worbs 2006 eine Untersuchung zum Denkmalwert der Theater ab. Er ist längst im Ruhestand, als ihn die BVV Charlottenburg-Wilmersdorf als Experten hinzuzieht. In seinem Gutachten bestätigt er den Denkmalwert der beiden Bühnen, er schreibt: „Die beiden Theater sind – trotz aller Veränderungen – herausragende Zeugnisse der Berliner Theatergeschichte und des Berliner Theaterbaus des 20. Jahrhunderts.“

Die damalige Charlottenburger BVV-Vorsitzende Marianne Suhr (l.) forderte vom Landesdenkmalamt eine Reaktion auf das Gutachten von Dietrich Worbs (r.). © Imago 2006

Am 6. Juni 2006 fordert die BVV-Vorsitzende Marianne Suhr vom Landesdenkmalamt eine Reaktion auf das Gutachten: „Die Bezirksverordnetenversammlung wäre an einer qualifizierten Stellungnahme Ihrerseits interessiert.“ Das Amt ignoriert den Brief. Suhr erinnert drei weitere Male – ohne Erfolg.

Bemerkenswert ist der gelbe Zettel, der auf ihren letzten Brief geklebt ist: „Bezirk – auf Zeit spielen. Zwischenantwort.“ Das Worbs-Gutachten habe eine „neue Situation geschaffen, die erfordert, dass wir Zeit gewinnen für die Bearbeitung.“ Das Amt wird nie antworten.

Suhr, die nicht mehr politisch aktiv ist, sagt: „Wir waren hilflos. Ich konnte das Landesdenkmalamt ja nicht zwingen. Das Land Berlin hat sich nicht so eingesetzt, wie es zugesagt hatte. Und unser eigenes Bezirksamt haben wir nicht dazu gekriegt, planungsrechtlich tätig zu werden. Es war ein Kampf gegen Windmühlenflügel.“

Wie Politiker dealen, anstatt zu handeln

Es gab immer wieder Politiker, die sich für die Kudamm-Bühnen eingesetzt haben. Thomas Flierl, ehemaliger Senator für Wissenschaft, Forschung und Kultur, plädierte bei seiner Senatorenkollegin für Stadtentwicklung für eine Prüfung der Denkmalwürdigkeit. Auch bittet er, zu prüfen, „welche Möglichkeiten das Land Berlin hat, über die moderierende Rolle in einer privatrechtlichen Auseinandersetzung hinaus tätig zu werden“, wie es in einem Brief vom 6. März 2006 heißt.

 
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Das Marmorhaus, Kurfürstendamm 236, 1912/23 errichtet. Stilistisch ist das denkmalgeschützte Gebäude der beginnenden Moderne zuzuordnen, im Inneren Anklänge an den Expressionismus. 1919 Welturaufführung von Robert Wienes “Das Kabinett des Dr. Caligari”. Nach der Schließung 2001 zog eine Filiale der Modekette Zara ein.

 
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Café Hofkonditorei Schilling , Kurfürstendamm 234, das mondäne Café entstand 1901/2. Im Krieg blieb das denkmalgeschützte Gebäude weit gehend unbeschäftigt, das Café öffnete nach dem Kriegsende neu. 1977 übernahm dann die Oscar Möhring GmbH das Café und betrieb es als "Café Möhring" weiter. Das Kaffeehaus musste 1993 letztlich schließen, weil die Betreiber die Miete nicht mehr bezahlen konnten. Heute ist darin ein H&M untergebracht.

 
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Café Kranzler, Kurfürstendamm 18/19. Hier wurde 1893 das „Kleine Café“ eröffnet. 1932 zog eine Filiale von „Restaurant und Konditorei Kranzler“ ein. Das ursprüngliche Haus wurde im Krieg stark beschädigt. Das heutige Gebäude entstand in den Jahren 1957/8. Seit 2000 ist das Kaffeehaus Teil des neuen Quartiers „Neues Kranzler Eck.“ Die britische Jeansmarke Superdry unterhält unten einen Flagship-Store, oben hat die Kaffeekette The Barn eine Filiale eröffnet.

 
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Kurfürstendamm 15, hier eröffnete die Kräuterlikörbrennerei Mampe in de 20ern eine Filiale, Mampes gute Stube. Joseph Roth schrieb darin seinen berühmten Roman „Radetzkymarsch.“ In dem denkmalgeschützten Gebäude serviert MacDonalds heute Burger.

 
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Kurfürstendamm 12/13, hier stand das bedeutende Kino Gloria-Palast, der neobarocke Filmsaal wurde 1924/5 gestaltet. 1930 wurde dort der Film Der blaue Engel uraufgeführt. Im Krieg wurde es zerstört und 1953 als fünfgeschossiger Stahlbetonskelettbau mit Rasterfassade neu errichtet. Am 15. August 1998 wurde das Kino geschlossen. Ab 2008 führte die Jeansmarke Replay darin eine Filiale, Ende 2017 wurde das Gebäude trotz Denkmalschutz abgerissen.

 

start-kudamm

Massenkonsum

Reserved, Shoe City, Uniqlo, Adidas, H&M, Zara, C&A, Karstadt

gehobener Facheinzelhandel

Budapester Schuhe, Navyboot, TUMI, Juwelier Bucherer, Patrick Hellmann, Maje, demnähst: iittala

kein klares Lageprofil

Netto Markendiscount, Hallhuber, Stefanel, Maredo Steakhouse, Zara Home

gehobener Facheinzelhandel

Apple, Juwelier Wempe, Hugo Boss, Tesla, Asics COS, Marc O´Polo, Lacoste, Karen Millen, demnächst: Furla

Massenkonsum

Reserved, Shoe City, Uniqlo, Adidas, H&M, Zara, C&A, Karstadt
Sozialer Wandel am Kudamm – wie steigende Gewerbemietpreise Berlins Prachtmeile transformieren
Quellen: CM Best Retail, CBRE

Es hätte für die Politik verschiedene Wege gegeben, bei der Gestaltung des Grundstücks mitzusprechen. Das Land hätte das Thema an sich ziehen können, das ist bei Grundstücken von gesamtstädtischer Bedeutung durchaus möglich. Aber auch der Bezirk hätte dem Investor Bedingungen stellen können, etwa mit einem Bebauungsplan – auch das ist nie geschehen. Dies hatte Alice Ströver in einem Dringlichkeitsantrag gefordert, „eine Zweckbindung Theater in einem Bebauungsplan“ festzuschreiben. SPD und Linkspartei lehnen den Antrag im August 2006 ab.

Letztlich scheiterten alle Anträge, die einen Schutz der Bühnen erzwingen wollten. Am 4. April 2016 forderte zuletzt eine Mehrheit im Kulturausschuss den Senat auf, bis 10. Juni zu prüfen, wie der Abriss sich verhindern lässt. Über den Antrag sollte auch der Hauptausschuss noch abstimmen. Dort wurde er mehrfach vertagt. Zuletzt stand das Thema im Juni kurz vor der Sommerpause auf der Tagesordnung und wurde wieder geschoben, auf Betreiben der großen Koalition, wie der Vorsitzende des Hauptausschusses Frederic Verrycken (SPD) bestätigt: „Es gab ja damals Verhandlungen zwischen dem Kulturstaatssekretär, dem Betreiber und dem Investor. Da wollte die Koalition nicht eingreifen. Deshalb haben wir den Antrag so lange vertagt, bis er sich erledigt hatte.“

Anfang 2017 präsentierte Klaus Lederer plötzlich die Einigung. Die Sache war jedoch lange vorher vorbereitet. Schon Anfang Mai 2016 stellte der Regierende Bürgermeister Michael Müller im Kulturausschuss klar: Die Theaterfamilie Woelffer müsse einsehen, “dass an einem so prominenten Standort am Kurfürstendamm städtebauliche Veränderungen nötig seien.“

Der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD). © Imago

Weitere Fragen wirft der Mailverkehr von Müllers Senatskanzlei auf. Daraus geht hervor, dass sich ein Mitarbeiter am 26. Mai bei einem Kollegen beklagt hatte: „In Ihrem Vermerk steht nicht drin, wie die Einigung (…) aussieht, sondern nur die Sprachregelung.“ Er bittet darum „die Einigung noch (zu) ergänzen“. Er garantiert: „nicht für die Presse, da sonst Einigung gefährdet“. Ein Sprecher teilt mit, über ein Treffen zwischen dem Regierenden Bürgermeister Müller und dem Investor Cells sei der Senatskanzlei nichts bekannt; die Gespräche habe damals der Staatssekretär Tim Renner geführt.

Der Sprecher dementiert, dass es in diesem Moment bereits eine Einigung gab. Doch bereits Mitte Mai verständigte man sich auf gemeinsame Formulierungen für die Öffentlichkeit: Mit der Familie Woelffer gelte „folgende externe Sprachregelung“: es seien „nach guten Gesprächen der Bezirk, der Senat und die Woelffers einig und werden das Gespräch mit Cells suchen.“ Es folgte die Aufforderung: „Keine weiteren Auskünfte an die Presse mit der Bitte um Verständnis, dass man das weitere Gespräch mit Cells abwarten werde, um eine Einigung nicht zu gefährden.“ Die anschließende Passage wurde geschwärzt.

Wäre der Kompromiss schon vorbereitet gewesen, hätte das einen pikanten Beigeschmack: Das wäre vor Ende der Frist am 10. Juni gewesen, die der Kulturausschuss beantragt hatte, um eine Rettung der Bühnen zu prüfen.

Eingefädelt wird die Einigung später nach außen hin mit einem Gutachen, das der Bezirk Charlottenburg in Auftrag gibt. Es soll beziffern, wie viel dem Investor durch ein Theater an Einnahmen verloren geht. Offenbar hat Cells Bauwelt selbst für das Gutachten bezahlt; so zumindest wird es in einer Vorlage der Senatsverwaltung von Juni 2016 erwogen. Einen Monat später schreibt der damalige Bezirksstadtrat an Cells, er schlage „die Erstellung eines Einzelhandelsgutachten auf Ihre Kosten vor“.



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In der sehr emotionalen Debatte liefert das Gutachten kühle Zahlen, es verengt die Diskussion auf die Frage nach der Rentabilität. Dafür ist es gedacht. Es kommt zu dem Schluss, dass der Erhalt der Komödie für den Eigentümer ein jährliches Einnahmeminus von sechs bis sieben Millionen Euro bedeutet hätte.

Aus internen Unterlagen der Senatskulturverwaltung geht hervor: Sollte das Gutachten ergeben, dass bei Erhalt der Komödie keine großen Einbußen drohen, „besteht seitens des Investors der Wille und die Möglichkeit, dass die existierende historische Komödie weiter betrieben werden kann.“

So erhält Oskar Kaufmanns Theater eine Art Preisschild. Das Gutachten erzeugt den Eindruck von Unvermeidlichkeit. Es erzwingt eine Entscheidung und wird umgehend politisch genutzt. In einer Vorlage vom 5. Januar 2017 schreibt das Kulturressort, nun unter Lederers Leitung, laut Gutachten „sei ein Erhalt des existierenden Baukörpers nicht rentabel.“ Der Bezirk solle den Investor mit einem städtebaulichen Vertrag verpflichten, den Theaterstandort zu erhalten – nicht die historischen Gebäude. Weiter heißt es: „Investor erwartet schnelles Genehmigungsverfahren.“

Der letzte Deal

Auch der letzte Deal findet hinter verschlossenen Türen statt. Am 16. Februar 2017 besiegeln ihn Klaus Lederer, Martin Woelffer, Raymond Hilbert und Dirk Ruppert –  die im Namen der Firmenhülle Mars Propco 1 verhandeln. Sie unterzeichnen das zweiseitige „Memorandum of Understanding Kudamm Karree“, das der Berliner Zeitung vorliegt. Dort steht: „Gemeinsam appellieren das Land Berlin, der Eigentümer und die Woelffer-Bühnen an den Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, die Realisierung des Bauvorhabens zu ermöglichen“.

So sieht dieser Kompromiss aus: Der Investor finanziert das neue Theater. Woelffer bekommt einen Vertrag über 20 Jahre und darf bei der Gestaltung mitsprechen. Die Miete soll etwa 800.000 Euro betragen. Damit Woelffer sie zahlen kann, erhöht die Kulturverwaltung ihre Förderungszahlungen fast um das Dreifache: Von derzeit 235.000 auf 921.000 Euro im Jahr. Geld, mit dem der Senat einen undurchsichtigen Investor sozusagen eine Mietgarantie gibt.

Und obwohl dieser Kompromiss fast 20 Millionen Euro Steuergelder kostet, wurde er ohne Einbeziehung des Parlaments ausgehandelt. „Es ging alles an uns vorbei“, sagt eine Abgeordnete, die anonym bleiben will, „wir waren stocksauer, weil wir den Deal nur noch abnicken konnten.“ Zwar steht in den Vorverträgen: „Die Zusage steht unter dem Vorbehalt der Zustimmung durch den Haushaltsgesetzgeber“. Doch ein Votum dagegen hätte einen Eklat bedeutet – dies sei zu Beginn der neuen Legislaturperiode in niemandes Interesse gewesen, wie die Politikerin sagt:„Das sind Zwänge, unter denen man agiert.“

Als die Berliner Zeitung Einsichtnahme in diese Dokumente beantragt, wird auf Geheimhaltung beharrt, da für den Senat „kein öffentliches Interesse ersichtlich ist, welches das Zustimmungserfordernis der Betroffenen überwiegt“, wie der Senat für Kultur schreibt.

Als Martin Woelffer einige Monate später im Bühnensaal der Komödie steht, wird ihm wieder einmal klar, dass er seinen Betrieb gerettet, aber einen Ort verloren hat, der nicht nur eng mit der Geschichte seiner Familie verbunden ist. Einen Ort mit einer Seele. Woelffer ist selbst Regisseur und hat und versucht, das Boulevardtheater zu verjüngen, durchaus mit Erfolg, aber auf Dauer reichte es nicht. Er schaut in den Theatersaal, streicht über die roten Sitze, die goldenen Verzierungen an den Logen.

Das Theater ist nach wie vor eines der beliebtesten von Berlin. Aber der finanzielle Druck machte es Woelffer immer schwerer, sich gegen die Einigung zu sperren.

Er profitiert ja auch davon, 600.000 Euro Mietschulden hat ihm der Investor schon erlassen. Woelffer stand vor dem Nichts und tat, was er für die einzige Lösung hielt. Aber es fällt ihm nicht leicht, vielen seiner Mitarbeiter geht es ähnlich. „Manche halten es gesundheitlich nicht aus“, sagt er. „Jetzt ist es so, dass jeden Tag Leute hinter der Bühne weinen.“

Er versucht, nach vorne zu schauen, will so viel aus dem Theater mitnehmen wie möglich. Die Garderobe auf jeden Fall – vielleicht sogar Treppengeländer.

Hier können Sie alle Teile unserer Trilogie lesen: Der Kudamm-Komplex

Irische Investmentfirma, die das Areal 2008 kaufte und 2014 wieder abstieß. Sie geriet im Zuge der Finanzkrise ab 2009 in eine Schieflage und wurde 2010 der staatlichen Bad Bank NAMA einverleibt. Seit 2016 ist sie wieder selbstständig und sehr erfolgreich auf dem Markt.

Projektentwicklungsfirma aus München, entwickelt und verwaltet unter anderem den Umbau des Kudamm-Karrées. Geschäftsführer ist Christian Elleke – ein Geschäftsmann aus München, auf dessen Namen rund zwei Dutzend Holdings und Beteiligungsgesellschaften zurückgehen.

Tochter der Deutschen Bank, die das Gebäude 2002 von Rafael Roth kaufte und 2006 an den Private Equity Fonds Fortress in den USA verkaufte.

Einkaufs- und Geschäftszentrum, das die Architektin Sigrid Kressmann-Zschach 1969 bis 1974 auf dem Grundstück der Theater am Kurfürstendamm baute. Der Komplex umfasst eine Einkaufspassage und ein 102 Meter hohes Hochhaus.

Firma in Luxemburg, die seit 2006 als Eigentümer des Areals im Grundbuch steht.

Geschäftsmann aus Moskau, den Cells Bauwelt als Eigentümer der Firma Dorado Services und damit des Kudamm-Karrees bekannt gegeben hat. Russischen Quellen zufolge soll er eine wichtige Rolle im Firmengeflecht von Arkady Rotenberg spielen.

Oligarch und persönlicher Freund Putins, der seit 2014 auf der Sanktionsliste der EU steht. Es gibt Hinweise, dass der Magnat sich als Geldgeber hinter der Firma Mozart Holdco verbirgt.

Jüdischer Unternehmer, Mäzen und Lebemann, der das Areal 1990 vom Land Berlin kaufte und 2002 weiterverkaufte.
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